Приложение теории дисконтирования к управлению собственностью.
Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные выгоды. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением его будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.
Применение метода дисконтирования денежных потоков позволяет учесть:
- изменение ставки капитализации (доходности) объекта не-движимости с течением времени;
- доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи (величину реверсии);
- изменение стоимости объекта с течением времени.
Итак, метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить от капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.
Дата добавления: 2015-09-27 | Просмотры: 670 | Нарушение авторских прав
|